Воєнний стан вимагає швидких дій, підпорядкованих єдиній меті – відсічі збройної агресії ворога. Правила регулювання земельних відносин мирного часу, коли процедури надання земельних ділянок тривають місяцями, в умовах воєнного стану неефективні. У той же час, вирішення багатьох завдань функціонування економіки України у воєнний період прямо залежить від швидкості прийняття управлінських рішень щодо надання земельних ділянок відповідного цільового призначення, проведення землеустрою та реєстрації прав на землю.
Разом з тим, у зв’язку з російським вторгненням в Україну, з міркувань безпеки було тимчасово призупинене функціонування більшості державних електронних реєстрів, в тому числі – Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав. А без їх функціонування неможливо набувати у власність та постійне користування земельні ділянки за процедурою, яка передбачена чиним земельним законодавством України. Крім того, в умовах воєнного стану, мають місце і інші фактори, які обумовлюють необхідність запровадження на період воєнного стану особливого, спрощеного порядку доступу до земель для сталого функціонування економіки держави та виробництва сільськогосподарської продукції.
Закон України № 2145-IX від 24.03.2022 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – Закон № 2145) урегульовує більшість питань щодо використання земель для виробництва сільськогосподарської продукції та розміщення відповідної виробничої інфраструктури.
Ключові аспекти, які врегульовує Закон № 2145:
- автоматичне поновлення на 1 рік (без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту земельних ділянок сільськогосподарського призначення, строк користування якими закінчився після введення воєнного стану.
Це стосується земель:
а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
б) приватної власності.
- спрощено порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності як органами влади, які виступають від імені власника землі, так і постійними землекористувачами;
- дозволено передачу орендарями та суборендарями прав оренди та суборенди земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності для ведення сільського господарства без погодження з орендодавцем;
- створено особливий порядок державної реєстрації договорів використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, який буде працювати протягом воєнного стану.
Важливо! Це тимчасове законодавство, яке діє протягом 1 року з дати набрання чинності Законом № 2145. Земельні ділянки, права оренди емфітевзису щодо яких були раніше виставлені на земельні торги, але переможець у яких на момент введення воєнного стану не визначений, підлягають передачі в оренду на строк до 1 року без проведення земельних торгів. Земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які були оголошені і не завершені до набрання чинності пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (тобто до 07.04.2022 р. – дати введення у дію Закону № 2145), вважаються скасованими. Оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності забороняється.
Громади мають розуміти, що строк оренди землі за договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які укладаються за правилами, встановленими Законом № 2145, не може перевищувати одного року. А розмір орендної плати не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Також Закон № 2145 встановив нову процедуру формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зокрема:
1. Якщо в оренду передається несформована земельна ділянка (яка не зареєстрована у Державному земельному кадастрі та не має кадастрового номеру), потрібно провести її формування, але у спрощеному порядку (без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру, державної реєстрації та присвоєння їй кадастрового номера, суто на підставі спрощеної технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється та затверджується за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду).
2. Спрощена технічна документація включає лише пояснювальну записку, матеріали топографо геодезичних вишукувань, відомості про обчислення площі земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, перелік обмежень у використанні земельної ділянки, відомості про встановлені межові знаки. Така технічна документація є обов’язковим додатком до договору оренди землі. Без неї договір не має юридичної сили.
Однак, у період воєнного стану у системі «Prozorro.Продажі» продовжують оголошуватися земельні аукціони на сільськогосподарські землі. На даний час це не законно і такі торги не мають юридичної сили.
Але постає питання, як бути громаді, якщо на одну земельну ділянку претендують декілька орендарів, і деякі з них готові платити по 12 і більше % орендної плати?
Зрозуміло, що вам, як добрим господарям, хочеться залучити до місцевого бюджету якомога більше грошей, особливо у таких складних умовах. Однак, у період воєнного часу діють інші принципи, і вони направлені на стабілізацію економіки у цілому. Тому чинне в умовах воєнного часу законодавство передбачає тільки один законний спосіб ваших дій: ви зобов’язані надати дозвіл першому, хто звернувся із пропозицією (за умови, що така особа відповідає встановленим законом вимогам), та укласти з ним договір на 1 рік з розміром орендної плати не більше 8% від нормативної грошової оцінки.
Важливо! Закон № 2145 дозволяє максимально спростити релокацію сільськогосподарських виробників, адже спрощені процедури стосуються не лише земель, наданих чи призначених для виробництва сільськогосподарської продукції, а й земель для здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції.
Також не слід нехтувати можливостями, які надає процедура розміщення тимчасових споруд для ведення підприємницької діяльності, яка дозволяє розміщувати окремі види об’єктів (у першу чергу – складські, логістичні приміщення) на території громад без виділення земельних ділянок (що особливо актуально на землях, де земля передавалася громадам масивами, без встановлення меж в натурі (на місцевості).
Крім того, вкрай доцільно, там де дозволяють умови, а замовники бажають завершити розпочаті до оголошення воєнного стану землевпорядні роботи, затвердити місцевими органами влади документацію і зареєструвати її в районній військовій адміністрації у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Така книга ведеться у паперовій та в електронній формах. Після закінчення дії воєнного стану дані з цієї книги будуть перенесені в відомості Земельного кадастру.
Автори: Правова група Офісу підтримки реформи з децентралізації Мінрегіону
