Договір довічного утримання (догляду) є альтернативою договору купівлі – продажу в тих випадках, коли особа за життя має намір, але за певних умов, розпорядитись належним їй на праві власності майном.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає іншій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Слід зазначити, що з прийняттям нового Цивільного Кодексу України (далі – Кодекс) предмет договору значно розширився, оскільки тепер, крім житлового будинку, квартири або їх частини, надаватись у власність може й інше рухоме або нерухоме майно. Однак загальною вимогою до відчужуваного за договором майна є його оборотоздатність.
Передаючи у власність майно, відчужувач, насамперед, має за мету отримання матеріального забезпечення, догляду та послуг, яких він потребує. Утримання (догляд) може полягати як у матеріальному (натуральному чи грошовому) забезпеченні, так і у наданні догляду. Сторони вправі самостійно визначити в договорі розмір, обсяг та періодичність надання матеріального забезпечення, види і зміст догляду.
Відповідно до статті 745 Кодексу, договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.
Право власності на майно, передане по договору довічного утримання, виходячи з визначення поняття цього договору та, враховуючи встановлену законодавством форму, виникає з моменту нотаріального посвідчення договору, а якщо договір підлягає державній реєстрації – з моменту такої реєстрації.
Згідно пункту 82 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.
Частиною четвертою статті 746 Кодексу передбачено, що договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи. Ця третя особа не стає окремою стороною у договорі і сам договір не перетворюється на трьохсторонній. Факт перебування такої особи в родинних стосунках з відчужувачем юридичного значення не має. Укладення такого договору можливе у випадку відсутності у третьої особи, на користь якої укладається договір, коштів для проживання або ж її хворобливий стан, у зв’язку з яким вона потребує постійного догляду і, при цьому, відсутність у неї майна, яке може бути передане за договором довічного утримання.
Якщо відчужувачем за даним договором може бути тільки фізична особа (незалежно від віку та стану здоров’я), то набувачем може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа, що є новацією. Юридична особа набуває цивільних прав та обов’язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. У разі, якщо набувачем є юридична особа, нотаріус повинен перевірити чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу цивільної правоздатності юридичної особи та чи вистачає повноважень у особи, яка представляє юридичну особу, для чого вимагає установчі документи, які передбачають повноваження та посвідчують службове становище або довіреність.
Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.
При посвідченні договору довічного утримання (догляду) не застосовуються положення статті 362 Кодексу щодо переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.
Набувач не може за життя відчужувача продавати, обмінювати, дарувати, укладати договір застави чи передавати у власність іншій особі майно, передане йому за договором довічного утримання (догляду).
Протягом життя відчужувача на майно, передане набувачеві за таким договором, не може бути звернене стягнення за зобов’язаннями набувача.
При посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна, яке є предметом договору.
Відмінність договору довічного утримання від спадкового договору
Договір довічного утримання (догляду) за своєю юридичною природою подібний до спадкового договору, який також укладається між відчужувачем, що є власником майна та набувачем, на якого покладається обов’язок виконувати розпорядження відчужувача і який, у разі смерті останнього, набуває право власності на його майно.
Відмінність спадкового договору від договору довічного утримання (догляду) пов’язується з моментом набуття права власності. Якщо за договором довічного утримання право власності у набувача виникає з моменту посвідчення договору (у випадках, встановлених законодавством – з моменту державної реєстрації договору), то право власності за спадковим договором переходить до набувача тільки після смерті відчужувача. Набувач за цим договором, за життя відчужувача, має лише можливість придбання права на майно в майбутньому за умови виконання вимог, зазначених у договорі.
Істотні умови та особливості договору довічного утримання
У тексті договору довічного утримання (догляду) обов’язково зазначається, що набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін.
У разі зобов’язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати.
Щодо місця виконання договору довічного утримання слід зазначити, що згідно статті 532 Кодексу місце виконання зобов’язання встановлюється у договорі, якщо ж місце виконання зобов’язання не встановлено у договорі, то виконання провадиться (за зобов’язаннями про передавання нерухомого майна) за місцезнаходженням такого майна.
Відповідно до статті 754 Кодексу набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину.
У тексті договору доцільно передбачати обов’язок набувача у разі смерті відчужувача поховати його. Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім`ї набувача або іншій особі за їх згодою. Відмова відчужувача у наданні такої згоди може бути оскаржена до суду.
Договір довічного утримання припиняється у разі смерті відчужувача (за винятком обов’язку набувача поховати відчужувача).
У разі смерті набувача його права та обов’язки переходять до його спадкоємців. Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передано відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір припиняється.
Проблеми виконання договору довічного утримання (догляду)
В основному, переважають два варіанти зловживань відчужувачами своїми правами. Часто трапляється так, що відчужувач, через особисті конфлікти, відмовляється приймати належне виконання, запропоноване набувачем, аргументуючи це його низькою якістю, хоча, як правило, достатніх підстав для цього нема. Прострочення відчужувача матиме місце також і у разі, якщо він змінив своє місцепроживання і не повідомив про це набувача, внаслідок чого останній не міг виконувати свої обов’язки. За таких обставин виникає питання: чи нестиме набувач відповідальність, якщо він не міг належним чином виконувати свої обов’язки у зв’язку з простроченням відчужувача. Згідно частини другої статті 613 Кодексу, якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов’язок, виконання зобов’язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.
Це означає, що набувач може не надавати утримання та (або) догляд протягом строку, коли відчужувач відмовляється приймати належне виконання зобов’язання, запропоноване набувачем. При цьому останній не буде нести цивільно – правову відповідальність, якщо він доведе, що пропонував належне виконання, оскільки закон дає відстрочку на період, протягом якого відчужувач відмовлявся приймати таке виконання. Виконання зобов’язання може бути відстрочене і у випадку, коли відчужувач, не повідомивши набувача, змінив своє місцеперебування, внаслідок чого набувач не міг виконувати свої обов’язки. В цьому разі відстрочка діє доти, доки набувач не довідався про нове місцезнаходження відчужувача. Слід зазначити, що такі відстрочення, враховуючи те, що договір довічного утримання (догляду) укладається на строк життя відчужувача, мають, найімовірніше, характер призупинення виконання набувачем його обов’язків.
Іноді, коли відчужувач з певних причин виїжджає на постійне місце проживання до іншого населеного пункту, набувач не може надавати утримання та (або) догляд в передбаченому договором обсязі, і, як правило, через деякий час відчужувач подає позов про розірвання договору довічного утримання (догляду), через те, що він не виконується належним чином. Виникає питання, як у цьому разі вчинити набувачеві? Тому необхідно звернути особливу увагу на одну із істотних умов договору – місце його виконання, яку ми розглядали вже в істотних умовах укладення договору.
По-перше, набувач може вимагати припинення договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з неможливістю його виконання (стаття 607 Кодексу) і відшкодування витрат, понесених на утримання та (або) догляд.
По-друге, набувач може вимагати в судовому порядку зміни договору довічного утримання (догляду) за статтею 652 Кодексу, згідно якої у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
а) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
б) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
в) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
г) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Згідно з вищезгаданою статтею зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Безумовно, переїзд відчужувача на постійне місце проживання до іншого населеного пункту є істотною зміною обставин, тому, як правило, при укладенні договору набувач не може передбачити такої зміни і не може усунути її причини. Безперечно, виконання договору довічного утримання (догляду) у випадку, коли відчужувач переїжджає на нове місце проживання, порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б набувача того, на що він розраховував при укладенні договору; крім цього ризик зміни обставин не несе набувач. Отже, за цих умов є всі підстави для того, щоб вимагати в судовому порядку зміни договору довічного утримання (догляду). В цьому випадку може мати місце зміна матеріального забезпечення на грошове в розмірі грошової оцінки матеріального забезпечення.
